加州房地产共同持有的方式及其利弊
在美国持有房地产的方式有几种,当一个人时可以独自持有, 当有二个或二个以上的人时不管是夫妻,亲属,朋友或是合夥人他们之间可以共同持有.在美国各州持有房地产的方式大同小异,因为我们居住在加州,所以本文讨论的范围以加州为主.在加州共同持有房地产的方式,有以下几种方式:
一.普通共同共有 (Tenancy in Common),除了夫妻及近亲以外,这是一般人最常持有房地产的方式.二人或二人以上共同持有某个房地产,各持有人可以同时或先后取得他们自已的产权.各持有人可以平均持有或以任何的比例持有.如果没有指明特别的比例,则产权由所有持有人平均分配.每一个持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权.任何持有人或其债权人不可处分其他持有人的产权,也不可在他人的产权上设定抵押或放留置权(Liens).各持有人可以不经由其他持有由人同意可以自由移转(买卖或赠与等)或设定抵押(借款等).当然一般人只愿意购买产权的全部而不会购买一部份,因此持有部份产权的人很难出售,如果要全部出售,往往又会受到其他持有人的反对或刁难,出售的价格及条件持有人彼此之间也常会有不同的意见,常有当事人是夫妻或是至亲好友必须对簿公堂,以官司解决.当持有人去世时,他的产权可经由法定程序侈转给他的继承人(Heirs).
二.联合共同共有 (Joint Tenancy),二人或二人以上可以平圴共同持有房地产的方式. 各持有人的持分必须是圴等且在同一时间取得.各持有人在活时可以不经其他持有人的同意自由处分他的持为部份,但是新持有人与原持有人之间的关系由原来的联合共同共有转变成一般共同共有.如果合夥人之间要以联合共同共有方式持有房地产,必须在文件上明白说明,否则会被视为普通共同共有.各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权.任何持有人或其债权人不可在其他持有人的产权上设定抵押或放留置权(Liens).联合共有与一般共有的最大区别是联合共有的持有人有一方过世,则存活的另一方取得全部房地产的所有权,此种权利在法律上称之为存活者取得权 (Right of Survivorship).此种权利的取得不须经由耗时及繁杂的法律过程.有一方过世时另外一方自动取得(avoids probate),任何一方不得以遗嘱处理他持有的部分,过世一方的遗嘱如有相反的规定视为无效.
三.夫妻共同共有 (Community Property), 加州是美国少数几个州中实行夫妻共同共有财产制的一个州.夫妻在婚姻期间任何一方或双方所取的财产均属于夫妻共有财产,除非任何一方的取得是由于赠与或遗产取得(该财产属于个人所有不是夫妻共有).任何一方处理夫妻共有房地产须经另一方的同意否刞无效,但任何一方可以自立遗嘱,处理自己的产权.如果没有立遗嘱由存活的另一方取得.各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权.夫妻如有欠债时,此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务.此种持有房地产方式在税法上有一优点,当夫妻有一方去世时,夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价 (stepped-up basis at death),可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税.如果夫妻是使用联合共同共有,只有去世的一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价.
四.夫妻共同共有存活者有取得权 (Community Property with Right of Survivorship),加州在2000年通过此法律,并于2001年7月1日正式实行.此种产权持有方式与以上所述夫妻共同共有相同,但加上了如同联合共同共有的存活者有取得权 (Right of Survivorship),不动产由夫妻共同共有,有一方去世时, 由另外的一方不经遗产认定程序(avoids probate)依法即可取得全部产权.
常有人问应该以何种方式持有房地产比较好.这个问题因案而异,没有一定的答案,决定之前应咨询律师,税务及房产专家.因为加州是实行夫妻共同共有的一个州,所以夫妻必须以夫妻共同共有持有不动产,但为了享有联合共同共有的特性,在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得权.因为此种方式不但有税法上的优点并且可以保障到另外一方的利益,任何一方去世时,可以不经遗产认证(avoids probate)由另外一方取得全部不动产的所有权.总而言之,一般朋友或合资或合夥人用普通共同共有(Tenancy In Common),夫妻及子女或近亲之间可用联合共同共有(Joint Tenancy),夫妻之间如果是不在夫妻共同财产制的州可使用联合共同共有(Joint Tenancy),如果是在使用夫妻共同财产制的州可用夫妻共同共有(Community Property),如果双方同意可以加上存活者有取得权(Right of Survivorship),保障一方因另外一方突然过世时可以不须经繁杂的遗产认证程序(estate probate),及时取得另一半的产权,同时也可以防止另外一方将他的那一半以遗嘱(will)或赠与(gift)等方式转让给第三者.
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